■２０２１年４月２１日の参議院本会議で『相続登記義務化』の要網案が成立されました。これにより、相続登記義務化は２０２４年４月１日から施行されることになりました。
この法律ができた背景として、相続登記がされないことにより所在不明の土地（不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地。所有者が判明してもその所在が不明で連絡が付かない土地）などが全国に多くあり、このような不動産を発生させないよう予防することと、利用を円滑化する両面から、
①登記がされるようにするための不動産登記制度の見直し。
②土地を手放すための制度の創設。
③土地や建物を利用する際の民法の規律の見直し。
この３つの制度を進めることになっています。
今回は①の不動産登記制度の見直しが進められているなかで、すでに決まった『相続登記の申請の義務化』について、どのような内容なのか、放置するとどのようなペナルティがあるのか、今のうちからできることを解説していきます。
不動産登記法改正でかわること
１．相続登記の申請の義務
相続登記の申請が義務化される前までは、申請の義務がないことで、この申請をしなくても相続人が不利益を被ることが少なかったのです。また、相続をした土地の価値が乏しく、売却も困難である場合は、相続登記の費用や手間をかけてまで申請する動機が働きにくい状態にありました。
今回の『相続登記の義務化』では、不動産を取得した相続人に対して、
に相続登記の申請をすることが義務付けられました。
【基本的な義務】
基本的な義務としては、相続や遺贈により不動産を取得した相続人に対して、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請を義務付けています。
【遺産分割成立時の追加的義務】
遺産分割などが行われる場合の追加的義務としては、遺産分割が行われた場合、実際上、相続人中において権利者の集約が図られることが多いと考えられるため、遺産分割が成立した場合には、その内容を踏まえた登記申請をすることも義務付けています。
〇３年以内に遺産分割が成立しなかったケース
〇３年以内に遺産分割が成立したケース
〇遺言書があったケース
など、申請方法や申請義務のスタートが異なるため、ここでは割愛します。
【相続人申告登記】
また、施行前までは全ての相続人が法定相続分の割合で不動産を取得した状態になり、共有状態をそのまま登記に反映する方法はありますが、法定相続人の範囲や法定相続分の割合を確定させる必要があったため、相続登記申請に手続き上の負担が大きくかかっていました。
しかし、今回の施行を機に、相続人が申請義務を簡易に履行することができるようにする観点から、新たな登記方法が設けられました。それは、
①所有権の登記名義人について相続が開始した旨
②自らがその相続人である旨
上記２点を申請義務の履行期間である３年以内に、登記官に対して申し出ることで、申請義務を履行したとみなすとされています。
申し出を受けた登記官は添付書面の申し出をする相続人自身が被相続人（所有権の登記名義人）の相続人であることが分かる、当該相続人の戸籍謄本などをもって、審査をしたうえで、申し出をした相続人の氏名・住所などを職権で登記に付記されます。これで、登記簿を見ることで、相続人の氏名や住所を簡単に把握することができるようになります。（ただし、登記簿に氏名や住所が記録された相続人の申請義務のみ履行したことになります）
【相続登記申請義務の経過措置】
『相続登記の義務化』の施行日は２０２４年（令和６年）４月１日ですが、これよりも前に相続が発生していたケースも、登記の申請義務は課されるという基本ルールがあります。また、申請義務の履行期間（３年間）は、施行前からはスタートしません。具体的には、２０２４年（令和６年）４月１日と、相続が発生した日のいずれか遅い日から法定の期間（３年間）がスタートします。つまり、施行日より前に相続が発生していたとしても、２０２７年（令和９年）３月３１日までに相続登記の申請をすればよいことになります。
２．住所変更登記等の申請の義務
いままでは不動産について、所有権の登記名義人が引越しして住所が変わったとしても、役所と法務局が連動していると勘違いしている方も多く、法務局で所有不動産の住所変更登記をしなくても、自動的に変更されていると思ってしまい、放置している方が多いのが現状です。また、住所変更登記などの申請は任意とされていたことや、変更をしなくても大きな不利益がない、または変更登記をするのが負担であることが原因で、所有者が不明な土地が発生していました。
まだ成立していませんが、令和8年4月までに施工予定の『住所変更登記等の申請の義務化』では、いまのところ
にその変更登記の申請をすることが義務付けられる予定となっています。
【基本的な義務】
所有権の名義人に対して、住所などの変更があった日から2年以内にその変更登記の申請をすることを義務付けられる予定です。
しかし、住民基本台帳制度の趣旨を踏まえ、本人による申し出がある時に限っては、法務局側で定期的に住基ネットを照会して、所有権の登記名義人の氏名や住所などの異動情報を取得することによって、住所などの変更の有無を確認し、本人の了解を得て、登記官が職権的に変更登記を行うことも考えられています。
相続登記・住所変更登記の申請義務化とペナルティについて
１．相続登記の申請義務に対するペナルティ
正当な理由がないのに、その申請を怠ったときは、１０万円以下の過料となります。
ちなみに、『過料』とは、法律秩序を維持するために、法令に違反した場合に制裁として科せられる行政上の秩序罰で、罰金のような刑事罰とは異なります。また、国が科する過料は、裁判所における過料の手続きを経ることになり、裁判所は法務局からの通知をもって事実を把握することになります。
ただ、相続を知ってから3年以内に相続登記しなければ、ただちに裁判所への過料通知が行われるわけではなく、あらかじめ申請義務を負うものに催告を実施します。催告に応じて相続登記を申請した場合は、過料通知は行わないことになっています。
また、『正当な理由』として認められるものは、
①数次相続が発生して相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類などの収集や他の相続人の把握などに多くの時間を要する場合。
②遺言の有効性などが争われている場合。
③重病などである場合。
④DV被害者などである場合。
⑤経済的に困窮している場合。
などがあげられますが、これらに該当しない場合でも、登記官が個別の事情を丁寧に確認して判断することになっています。
２．住所変更登記の申請義務に対するペナルティ（予定）
正当な理由がないのに、その申請を怠ったときは、５万円以下の過料となる見込みです。
『正当な理由』として認められることや、過料を科す具体的な手続きについては、上記の相続登記と同様です。
今のうちからできること
相続登記は、相続人である兄弟姉妹間、親戚間でのやり取りが面倒で、結構ハードルが高いです。現実、当社のお客様でも、
『兄弟４人のうち３人は話ができるが、１人だけ納得せず金銭を要求してくる』
『姉妹３人で１人は妹で痴呆症となり、１人は姉で私を上から目線でものを言うので仲が悪く、話をするのも嫌だから連絡もしていない』
『亡くなった妻の兄弟が東京と関西、福岡にそれぞれ居るが、この家は自分たちの子供に相続させると言い出した』
ほんの一部だけお伝えしましたが、この他にも1家族1家族それぞれまったく異なり、複雑な事情をみなさまお持ちです。
しかし、放置すると、こんどはあなたの子供や孫までも困らせてしまうことになります。
まずは以下の２点を進めてみてください。
１．遺産分割の話し合いを行う
相続登記の申請の義務化は、２０２４年（令和６年）４月１日に始まりますが、それ以前の相続でも、不動産の相続登記がされていないものも義務化の対象となります。当社でも１世代前の相続未登記ならまだましですが、２世代前、３世代前の相続登記が未了の不動産の問い合わせが良くあります。現在は司法書士や弁護士を紹介して、全ての相続権利者の洗い出しを行っている案件が２物件あり、洗い出しや裁判所への申し立てなどを行い、２～３年掛かっている状態です。さらには、相続権者が50名、130名と膨大な人数となって想定以上の時間が掛かることもあります。
それぞれのケースに応じて、ご遺族など、相続人間で話し合い、必要な遺産分割を行い、今のうちから相続登記を進めていくことが重要です。
お近くやお知り合いに司法書士がいない場合は、優秀で信頼のおける登記の専門家の司法書士をご紹介いたします。
２．不動産の実際の価格を知る
上記にもありますが、相続登記がまだ行われていない不動産や、遺産分割協議も行われていない不動産は、相続権利者ともめる元となります。不動産が複数あり、それぞれの価値が分かった上で、この不動産はAさん、この不動産はBさんにと分けることはできるかと思いますが、不動産の価値がバラバラであったり、不動産が１つしかない場合など、建物や土地の現物を分割して相続人間で分けるには、相当な費用負担や手続き上の負担があり、現実的には不可能なことが多いです。
この場合、最終的には売却して現金化し、現金をそれぞれの相続人間で分けることになります。どのような形で相続できるかわかりませんが、相続不動産の現時点の価値（実際に売却できる価格）を知っておくことが重要です。固定資産税の評価額の何パーセントという計算で大体は把握しても良いのですが、実際は里道にしか接していない市街化調整区域の畑が複数あったため、売却価格がつなかったケースもあるり、机上で計算するときは注意が必要です。
当社では、このようなお客様からお問い合わせが多く、机上の簡易売却査定のみのパターンや、実際に現地で不動産の状況を調査する査定、リースバック査定など、お客様のご要望に合わせて査定価格を算出しています。
無料で査定が可能です。下記の売却査定ページからお問い合わせください。
